Созаемщики по ипотеке: кого можно привлечь и как это влияет на сумму кредита

Что такое созаемщик по ипотеке и зачем он нужен?

Созаемщик - это человек, который подписывает ипотечный договор вместе с основным заемщиком и несет с ним равную ответственность за возврат кредита. Это не просто помощник или поручитель - это полноценный участник сделки. Банк рассматривает его доход, кредитную историю и возраст так же строго, как и основного заемщика. Если основной заемщик не сможет платить, банк сразу требует деньги от созаемщика. Нет скидок, нет отсрочки, нет «я не виноват».

Зачем это нужно? Просто: чтобы получить больше денег. Если ваша зарплата не позволяет взять ипотеку на нужную квартиру, а вы привлекаете созаемщика - например, родителей или супруга - банк суммирует ваши доходы. Допустим, вы зарабатываете 60 тысяч, а созаемщик - 80 тысяч. Теперь банк видит 140 тысяч. Это может увеличить сумму кредита на 30-50%, а иногда и больше. Без созаемщика вы могли бы взять 8 миллионов. С ним - 12.

Кого можно привлечь в качестве созаемщика?

Закон не запрещает никого. Вы можете привлечь супруга, родителей, бабушку, друга из колледжа или коллегу. Главное - чтобы человек был совершеннолетним, дееспособным и имел стабильный доход. Большинство банков предпочитают близких родственников, потому что проще проверить связи и меньше рисков. Но формально - это не обязательно.

Особый случай - супруги. Если вы женаты или замужем, и покупаете квартиру в браке, ваш супруг автоматически становится созаемщиком. Даже если он не работает, даже если он студент. Банк не спрашивает разрешения - закон это требует. И квартира сразу становится совместной собственностью. Чтобы этого избежать, нужно заключить брачный контракт до оформления ипотеки. Без него - никаких обходных путей.

Иностранные граждане - другая история. Если вы не гражданин РФ, банк почти всегда потребует созаемщика-россиянина. Без него ипотека не выдастся. Даже если у вас есть вид на жительство и хорошая зарплата - без российского созаемщика вы рискуете остаться без квартиры.

Как созаемщик влияет на сумму кредита?

Вот где всё реально работает. Банк считает не ваш доход, а общий доход всех участников договора. Если вы получаете 50 тысяч, а ваша мама - 70 тысяч, банк считает, что у вас есть 120 тысяч в месяц. Дальше он применяет правило: ежемесячный платеж не должен превышать 40-50% от общего дохода. Это значит, что с созаемщиком вы можете взять кредит на сумму, в два раза большую, чем без него.

Пример: вы хотите купить квартиру за 15 миллионов. Вам нужно 3 миллиона на первоначальный взнос. У вас есть 1,5 миллиона. Остальное - ипотека. Без созаемщика банк одобрит только 9 миллионов - потому что ваш доход не позволяет платить больше. С созаемщиком - одобряют 13 миллионов. Теперь вам хватает. Вы платите 1,5 миллиона, берете 13, покупаете квартиру за 15. Разница - 500 тысяч - вы доплачиваете из личных средств. Без созаемщика вы бы просто не смогли купить эту квартиру.

Важно: банк не делит доходы поровну. Он не спрашивает, кто сколько зарабатывает. Он просто складывает. Даже если созаемщик зарабатывает 10 тысяч, а вы - 100 тысяч, он всё равно добавляет эти 10 тысяч к вашему доходу. Это может быть решающим фактором.

Что нужно созаемщику, чтобы пройти одобрение?

Требования к созаемщику такие же, как к основному заемщику. Банк проверяет:

• Возраст - обычно от 21 до 65 лет на момент окончания кредита
• Стаж работы - минимум 6 месяцев на последнем месте, общий стаж - от 1 года
• Доход - подтверждается справкой 2-НДФЛ или по форме банка
• Кредитная история - никаких просрочек, особенно по кредитам
• Паспорт и СНИЛС - без них не начнут рассматривать заявку

Если созаемщик - пенсионер, банк может отказать. Даже если у него есть накопления. Потому что пенсионный возраст - это риск. Банк не хочет, чтобы в 70 лет кто-то ещё платил ипотеку. Исключение - если ипотека оформлена на 10 лет и созаемщику 60. Тогда ещё можно.

Есть один лазейка: в некоторых банках созаемщик может не подтверждать доход, если основной заемщик зарабатывает в 2-3 раза больше. Но это редкость. И только если созаемщик - близкий родственник. В остальных случаях - справка обязательна.

Права и обязанности созаемщика

Созаемщик не просто «помогает». Он имеет те же права, что и основной заемщик.

• Может получать выписки по кредиту - и знать, сколько осталось платить
• Может участвовать в рефинансировании - если вы решите сменить банк, он должен согласиться
• Имеет право на налоговый вычет - но только если у него есть доля в квартире

Налоговый вычет - это важный момент. Если вы - основной заемщик, и квартира оформлена только на вас, созаемщик не получит 13% от потраченных денег. Но если вы оформите квартиру в совместную собственность - тогда да. Или если созаемщик - ваш супруг. Тогда вычет автоматически доступен обоим. Даже если вы платите всю ипотеку, а он ничего не вносит - он всё равно может вернуть 260 тысяч рублей (максимум 2 млн рублей расходов × 13%).

Обязанности - жесткие. Созаемщик отвечает за весь долг. Если вы пропустили платеж, банк требует деньги от него. Если он не платит - начинается суд, а потом арест имущества. Даже если он не живет в этой квартире. Даже если он думал, что «просто помогает». Банк не слушает. Он видит только подпись в договоре.

Риски для созаемщика - что может пойти не так?

Самый страшный риск - потерять деньги и репутацию. Допустим, вы привлекли в созаемщики своего брата. Он помог с деньгами. Вы начали платить. Потом вы потеряли работу. Ипотека просрочилась. Банк требует от брата 8 миллионов. У него нет таких денег. Он берет новый кредит, чтобы погасить ваш долг. Его кредитная история портится. Он больше не может взять ипотеку на свою квартиру. Он теряет доверие к вам. И всё потому, что вы думали, что «это просто формальность».

Еще один риск - вы не сможете взять кредит в будущем. Даже если вы платите ипотеку без проблем, банк видит, что у вас есть обязательства. Если вы захотите взять кредит на машину, а у вас уже есть ипотека с созаемщиком - банк может отказать. Потому что ваш долг-доходный коэффициент уже высокий. Созаемщик - это как дополнительный долг, который вы не видите, но он есть.

И последний риск - потеря квартиры. Если никто не может платить, банк забирает недвижимость. И продаёт её на торгах. Даже если вы - созаемщик, и вы не жили в этой квартире. Даже если вы думали, что «это не моя квартира». Вы всё равно ответственны. И квартира может уйти от вас, даже если вы не жили в ней.

Как правильно договориться с созаемщиком?

Перед тем как подписывать договор - поговорите. Не просто «ты поможешь?». А подробно. Что будет, если я не смогу платить? Кто будет платить? Кто получит квартиру? Кто будет платить налоги? Как вы разделите вычет?

Лучше всего - заключить письменное соглашение. Даже если это родственник. Напишите: кто, сколько и когда платит. Кто будет владельцем квартиры. Как будет делиться вычет. Что делать, если кто-то уйдет из жизни. Это не скептицизм - это защита. Без этого соглашения вы рискуете потерять отношения и деньги.

Если вы супруги - всё проще. Квартира автоматически в совместной собственности. Но если вы хотите, чтобы она была только на вас - заключите брачный контракт. Это единственный способ избежать автоматического статуса созаемщика.

Что делать, если созаемщик - бывший супруг?

Развод не отменяет ипотеку. Даже если вы развелись, даже если квартира осталась у одного из вас - оба остаются созаемщиками. Банк не знает, что вы больше не живете вместе. Он знает только, что вы подписали договор. И требует платежи от обоих.

Что делать? Варианта два. Первый - вывести бывшего супруга из договора. Для этого нужно: погасить часть кредита, чтобы остаток соответствовал вашему доходу, и подать заявление в банк. Второй - переоформить ипотеку на одного заемщика. Это сложнее, но возможно. Нужно доказать, что вы можете платить без него. Банк может потребовать дополнительное обеспечение - например, залог другого имущества.

Никогда не игнорируйте эту ситуацию. Если бывший супруг перестанет платить - ваша кредитная история пострадает. Даже если вы платите вовремя. Банк видит просрочку. И это будет мешать вам годами.

Когда созаемщик - это плохая идея?

Не всегда это выгодно. Если ваш созаемщик - человек с плохой кредитной историей, банк может отказать. Если он не работает официально - вы не сможете подтвердить доход. Если он старше 55 лет - банк может отказать из-за риска. Если вы планируете продать квартиру через 2 года - созаемщик усложнит сделку. Он должен дать согласие. Без него - не продашь.

И ещё: если вы берете ипотеку по льготной программе (например, Дальневосточная ипотека), созаемщик может не помочь. Там сумма кредита ограничена. Даже если у вас два дохода - банк не даст больше лимита. В таких случаях созаемщик не увеличивает сумму - он просто добавляет риски.

Вывод: созаемщик - это не помощь, это обязательство

Созаемщик - это не друг, который помогает с деньгами. Это человек, который берет на себя часть вашего долга. Он рискует своей кредитной историей, своими деньгами, своей возможностью купить свою квартиру. И вы рискуете его доверием.

Если вы решаете привлечь созаемщика - делайте это осознанно. Проверьте его доход, его историю, его готовность платить. Обсудите всё до подписания. Запишите договоренности. Не надейтесь на «мы же семья». Семья - это не юридическая защита. Юридическая защита - это договор, документы и честный разговор.

Созаемщик может сделать вашу мечту реальностью. Но только если вы оба понимаете, что это значит.