Вы взяли ипотеку в 2024 году, когда ставки были 28-29%? Ежемесячный платеж съедает половину зарплаты? А теперь вы слышите, что ставки упали до 25-26% - и думаете: «А стоит ли вообще менять банк?» Многие боятся: «А вдруг потеряю больше, чем сэкономлю?» Всё, что нужно знать - здесь. Рефинансирование ипотеки в 2025 году - не панацея, но для многих - единственный шанс выйти из долговой ловушки. И да, можно сэкономить миллионы, если действовать правильно.
Когда рефинансирование реально работает
Рефинансирование - это не просто смена банка. Это замена старого кредита на новый, с более низкой ставкой, чтобы уменьшить платежи или срок. Но это работает только если вы не просто «хотите», а имеете реальные основания.
Первый и самый мощный случай - вы взяли ипотеку в период пика: ноябрь 2024 - март 2025, когда ставки достигали 29%. Даже снижение на 3-4% даст вам экономию в сотни тысяч рублей. Например, кредит на 5 млн рублей при ставке 28.5% даёт ежемесячный платёж около 142 тыс. рублей. При ставке 24.5% - 112 тыс. рублей. Разница - 30 тыс. рублей в месяц. За год - 360 тыс. рублей. За 20 лет - почти 7.2 млн рублей. Да, это с учётом всех комиссий и срока. Но даже если вы сократите срок до 15 лет - вы всё равно сэкономите 1.4-1.7 млн рублей.
Второй случай - вы стали участником программы «Семейная ипотека». С 2024 года её условия расширились: теперь подходит, если у вас ребёнок до 7 лет или есть ребёнок-инвалид любого возраста. Ставка по этой программе - от 6%. Это не шутка. Сравните: 6% против 26% - разница в 20 процентных пунктов. На кредите в 5 млн рублей это даёт экономию в 1.2 млн рублей за 20 лет. И да, вы можете перекредитоваться даже если ипотека уже оформлена в другом банке. Главное - подтвердить статус до 31 декабря 2025 года. После этой даты условия могут ужесточиться.
Сколько вы реально сэкономите - не обманывайте себя
Многие считают: «Снизил ставку на 1% - и всё, я в плюсе». Это ошибка. Рефинансирование - это не только ставка. Есть ещё:
- Оценка недвижимости - от 3 500 до 7 000 рублей
- Новая страховка (жизнь и имущество) - 15 000-25 000 рублей
- Нотариальные услуги - 5 000-10 000 рублей
- Комиссия за досрочное погашение в старом банке - до 3% от остатка
В сумме - это 30-50 тысяч рублей. И это не «мелочь». Если вы снизите ставку с 26% до 25% - экономия на 5 млн рублей составит 50 тыс. рублей в год. Но после вычета расходов - вы ничего не заработаете. Чистая выгода начинается только при снижении ставки на 1.6% и больше. Для кредита в 6 млн рублей - это 1.6% = 96 тыс. рублей в год. Минус 85 тыс. рублей расходов = чистая выгода 11 тыс. рублей в первый год. А дальше - только плюс.
Используйте ипотечный калькулятор - не один, а сразу три: на Сравни.ру, Домклик и в банке, куда хотите перейти. Введите все комиссии. Не полагайтесь на «примерные» цифры. Считайте точно.
Кто не подходит - и почему отказывают
В 2025 году отказы стали чаще. 32% отказов - из-за того, что рыночная стоимость вашей квартиры упала ниже остатка по кредиту. Например, вы взяли 7 млн рублей под 28%, а сейчас квартира оценивается в 6.8 млн. Банк не даст вам больше, чем 85% от текущей оценки - то есть 5.78 млн. Остаток по кредиту - 6.5 млн. Разница - 720 тыс. рублей. Банк не возьмёт на себя эту разницу. Вы должны либо доплатить, либо отказаться.
Вторая причина - просрочки в кредитной истории. Даже 1-2 дня просрочки - и шансы на одобрение падают до 10%. В 2024 году банки были мягче. Сейчас - жёстко. Ассоциация банков говорит: 18% потенциальных заемщиков не проходят по доходу. Минимальный доход - 85 тыс. рублей в месяц. Если вы получаете 80 тыс. - даже при идеальной истории вам откажут.
Третья причина - нехватка документов. Особенно для семейной ипотеки. Не пришли свидетельства о рождении детей? Не подтвердили инвалидность? Заявку не примут. И не думайте, что «запросят потом». Нет. Без полного пакета - даже не начнут рассматривать.
Какие банки выгоднее - реальная картина 2025 года
Сбербанк - лидер. Он одобряет 78% заявок на рефинансирование (против 34% на изменение условий в том же банке). Но требования жёсткие: возраст 21-75 лет, стабильный доход, минимум 180 дней с момента выдачи кредита. Зато есть пакет «Ипотека + страхование жизни» - снижает ставку на 0.3-0.5%. Для многих это решающий фактор.
Россельхозбанк - быстрее. Одобрение за 2 дня, а не за 5. Возрастной диапазон шире - 20-85 лет. Ставки от 5.5% для семейной ипотеки. Но сумма ограничена - до 10 млн рублей. Если ваш кредит больше - не подойдёт.
Тинькофф - для крупных кредитов. Ставка 5.8% без требования к первоначальному взносу. Подходит, если у вас ипотека от 15 млн рублей. Но нет поддержки семейной ипотеки. И нет льгот для детей.
Семейная ипотека - отдельная история. Дом.РФ - оператор. Только через банки-партнёры. Сбербанк, Россельхозбанк, ВТБ - все работают с этой программой. Главное - подать заявку до 31 декабря 2025 года. После - могут отменить льготу на первоначальный взнос (сейчас - 15%, а не 20%).
7 шагов, чтобы не ошибиться
- Проверьте ставки - используйте Домклик или Сравни.ру. Сравните не только ставки, но и условия: срок, комиссии, требования к доходу.
- Соберите документы - паспорт, 2-НДФЛ, выписка из ЕГРН, свидетельства о рождении детей (если семейная ипотека), справка об инвалидности.
- Подайте онлайн-заявку - в 2025 году 89% заявок подаются через сайты. Не ходите в офис. Это медленнее и дороже.
- Закажите оценку через банк - вы сэкономите 2 дня. Банк сам назначит оценщика. Не берите стороннюю оценку - она не подойдёт.
- Подпишите договор - внимательно читайте пункт о досрочном погашении в старом банке. Если там есть комиссия - уточните, можно ли её отменить.
- Погасите старый кредит - новый банк сам переведёт деньги. Не делайте это сами. Иначе вы потеряете гарантии.
- Зарегистрируйте изменения в Росреестре - срок 1-3 недели. Без этого рефинансирование не завершено. Не забудьте про страховку - её нужно переоформить.
Всё это займёт 15-20 рабочих дней. Не пытайтесь ускорить. Ошибки в документах - самая частая причина провала.
Что будет дальше - прогнозы и риски
К концу 2025 года ставки могут упасть до 22-24%. Это значит, что даже снижение на 3% станет выгодным. Но есть обратная сторона: ЦБ РФ планирует увеличить минимальный срок владения недвижимостью с 180 до 365 дней. Если вы купили квартиру в 2024 году - вам повезло. Если вы купите в 2026 - вам придётся ждать год.
Также в 2026 году может появиться новая программа: «Рефинансирование-2026» с фиксированной ставкой 5.5% для семей с тремя и более детьми. Но это пока проект. Не ждите, что он точно появится. Действуйте сейчас.
Риски? Да, есть. Просрочки по ипотеке выросли до 4.7% - и банки готовятся ужесточить требования. В 2026 году могут ввести лимиты на сумму кредита, повысить минимальный доход, ограничить возраст. Если вы думаете о рефинансировании - не откладывайте. Шанс есть сейчас. Через полгода - его может не быть.
Истории реальных людей
Иван из Москвы: взял ипотеку в ВТБ в феврале 2025 года - ставка 28.5%, сумма 5.2 млн. В сентябре 2025 перекредитовался в Россельхозбанк - ставка 19.7%. Платёж упал с 142 тыс. до 98 тыс. рублей. Сэкономил 1.4 млн рублей за 20 лет. Главное - не было просрочек, и он собрал все документы за неделю.
Ольга из Тюмени: родила второго ребёнка в марте 2025. Ипотека - 4.8 млн рублей, ставка 26%. В августе перешла на семейную ипотеку - ставка 6%. Платёж упал с 118 тыс. до 31 тыс. рублей. Экономия - 1.1 млн рублей. Но она не знала про льготу на первоначальный взнос - и не использовала её. Если бы знала - могла бы сэкономить ещё 96 тыс. рублей.
Эти истории - не исключения. Это стандарт. Если вы в зоне риска - вы не одиноки. И выход есть.
Можно ли рефинансировать ипотеку, если есть просрочка?
Практически невозможно. Даже одна просрочка в 2-3 дня - это автоматический отказ в 2025 году. Банки проверяют кредитную историю через НБКИ. Если есть просрочки - они не рискуют. Лучше сначала погасить долг, выждать 6 месяцев и только потом подавать заявку.
Сколько времени занимает рефинансирование?
В среднем 15-20 рабочих дней. Первые 5 дней - на рассмотрение заявки, 3 дня - на оценку, 5-7 дней - на регистрацию в Росреестре. Если всё идёт гладко - можно уложиться в 12 дней. Но если есть ошибки в документах - срок удлиняется на 2-3 недели.
Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?
Можно, но это редко выгодно. Банк не заинтересован снижать ставку - он уже получил прибыль. Сбербанк одобряет только 34% таких заявок. А если перейти в другой банк - одобрение в 78%. Лучше искать новые условия в другом банке.
Что делать, если квартира оценена ниже остатка по кредиту?
Если оценка ниже остатка - банк не даст вам новую ипотеку на полную сумму. Вы можете: 1) доплатить разницу своими деньгами; 2) попробовать найти банк, который согласится на частичное рефинансирование; 3) подождать, пока рынок вырастет. Но это рискованно. Лучше не ждать - действовать, пока ещё есть шанс.
Сколько раз можно рефинансировать ипотеку?
Законом не ограничено. Но каждый раз вы платите комиссии: оценка, страховка, нотариус. Если вы рефинансируете слишком часто - расходы съедят выгоду. Оптимально - делать это 1-2 раза за весь срок кредита. Только когда ставка падает на 3% и больше.
Обязательно ли страховать жизнь при рефинансировании?
Нет, не обязательно. Но если вы не застрахуете жизнь - банк повысит ставку на 0.5-1%. В Сбербанке, например, пакет «ипотека + страхование» даёт скидку 0.3-0.5%. То есть, вы платите страховку, но получаете更低ую ставку. Это выгоднее, чем платить больше процентов.
Можно ли рефинансировать ипотеку с использованием материнского капитала?
Да, можно. Материнский капитал можно использовать для погашения основного долга по ипотеке - как в старом, так и в новом банке. Но важно: средства переводятся напрямую от Пенсионного фонда в банк. Вы не получаете деньги на руки. Нужно подать заявление в ПФР заранее - процесс занимает до 2 месяцев.
Дмитрий Дмитриев
февраля 1, 2026 AT 17:55Опять эти статьи про «сэкономите миллионы» - как будто у всех есть 5 млн на ипотеку и 140 тыс. зарплата. У меня 60 тыс. и кредит на 3 млн - даже 1% снижения не покроет расходы на оценку. Лучше просто сидеть и молчать, чем тратить время на эту ерунду.
Катя Хариенко
февраля 2, 2026 AT 01:14Ах да, конечно. «Снизьте ставку на 1.6% и вы в плюсе» - как будто банк сам придет с табличкой «вот вам скидка, пожалуйста». Нет, сначала надо пройти через 5 проверок, 3 отказа, 2 оценки, и потом еще 3 недели ждать, пока тебе вдруг разрешат сэкономить 8 тыс. в месяц. А потом ты узнаешь, что твоя квартира «оценилась ниже» - и ты в минусе. Банки - это не кредитование, это квест на выживание.