Покупка квартиры в ипотеку - это не просто выбор комнат и вида из окна
Банк не даст вам деньги, если квартира, которую вы хотите купить, окажется проблемной. Даже если продавец кажется честным, а цена - слишком хорошей, есть шанс, что вы столкнетесь с юридическими ловушками, скрытыми долгами или техническими изъянами. Ипотека - это долгосрочная сделка, и банк будет проверять объект до мелочей. Если что-то не так - отказ. И деньги вы уже не вернёте. Статистика говорит: 67% ипотечных сделок в России отклоняются именно на этапе проверки недвижимости. Большинство из них - из-за того, что покупатель не проверил квартиру по всем пунктам. Ниже - чек-лист из 15 шагов, которые нужно пройти, чтобы не попасть в ловушку.
1. Возьмите свежую выписку из ЕГРН
Это самое важное, что вы должны сделать в первую очередь. Выписка из ЕГРН - это официальный документ, где написано, кто сейчас владеет квартирой, какие на ней есть обременения, и какова её кадастровая площадь. Не берите выписку из интернета, которая была сделана месяц назад. Банк требует, чтобы она была получена не позднее чем за три дня до подписания договора. Зайдите на сайт Росреестра или в ближайший МФЦ. Проверьте: совпадают ли ФИО собственника с паспортом продавца? Совпадает ли кадастровая площадь с тем, что указано в техпаспорте? Если разница больше 15% - банк откажет. Сбербанк и ВТБ проверяют это строго. Также убедитесь, что в выписке нет пометки «невозможность регистрации». Это почти всегда означает, что квартира участвует в судебном споре.
2. Убедитесь, что нет обременений
В разделе VIII выписки ЕГРН ищите записи об ипотеке, аресте, сервитуте или запрете на регистрацию. Если квартира ещё в залоге у другого банка - это катастрофа. 34% отказов по ипотеке связаны именно с тем, что предыдущий кредит не был погашен. Даже если продавец говорит, что всё оплатил - требуйте документы: справку от банка, что залог снят, и выписку из ЕГРН, где это подтверждается. Без этого - никакой сделки. Не верьте на слово. Проверяйте в реестре.
3. Изучите историю собственников
Сколько раз квартира меняла хозяина за последние пять лет? Если чаще двух раз за три года - это красный флаг. Яндекс.Недвижимость отмечает, что такие квартиры часто используют в схемах мошенничества: сначала приватизируют, потом быстро продают, потом подают заявление о признании сделки недействительной. Банк «Открытие» автоматически отклоняет заявки на объекты, где было больше трёх смен собственников за пять лет, если нет убедительных причин (например, наследство или развод). Спросите продавца: почему квартира так часто переходит из рук в руки? Если ответ звучит как натасканная фраза - будьте настороже.
4. Проверьте документ, на основании которого продавец стал собственником
Сверьте оригинал договора купли-продажи, дарения или приватизации с данными в ЕГРН. Особенно внимательно проверяйте сделки по дарению между родственниками. 17% проблемных сделок связаны именно с этим: родственники потом оспаривают дарение, говоря, что даритель был недееспособен. Для приватизированных квартир - проверьте, не остался ли кто-то зарегистрированным с правом пользования. Это бывшие члены семьи, которые не были выписаны при приватизации. Они могут вернуться через суд и заявить, что имеют право жить в квартире. Банк не примет такую сделку.
5. Убедитесь, что паспорт продавца настоящий
В 2023 году в России выявили более 12 700 случаев использования поддельных паспортов при сделках с недвижимостью. Не берите копию - требуйте оригинал. Проверьте срок действия, серию и номер через сайт ГУВМ МВД. Если паспорт просрочен, утерян или аннулирован - сделка невозможна. Даже если продавец - ваш сосед или родственник - проверяйте. Мошенники не думают о чувствах. Они думают о деньгах.
6. Проверьте нотариальное согласие супруга
Если квартира была куплена в браке - даже если вы сейчас разведены - согласие бывшего супруга обязательно. Без него сделку могут признать недействительной. Росреестр говорит, что 8% сделок отменяют именно из-за отсутствия этого документа. Согласие должно быть оформлено не ранее чем за 30 дней до сделки. И только у нотариуса. Копии, распечатки или просто подпись на листочке - не подходят. Попросите продавца показать оригинал нотариального согласия. Если он не может - ищите другую квартиру.
7. Запросите справку о дееспособности
Продавец может быть в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Или просто иметь диагноз, который делает его недееспособным. В 5% случаев сделки оспариваются родственниками, потому что продавец не понимал, что делает. Справка о дееспособности выдаётся в психоневрологическом и наркологическом диспансерах по месту регистрации продавца. Она действительна 30 дней. Не пропускайте этот пункт. Это не «формальность» - это защита от будущих судебных исков.
8. Проверьте, не ведётся ли банкротство
Зайдите на сайт bankrupt.fedresurs.ru и введите ФИО продавца. Если против него открыта процедура банкротства - сделка отменяется. Суд может признать её недействительной, даже если вы уже заплатили. По статистике Верховного суда, 3,2% сделок с недвижимостью отменяются именно из-за последующего банкротства продавца. Это редко, но случается. И если вы не проверили - потеряете и деньги, и квартиру.
9. Получите справку об отсутствии зарегистрированных лиц
Справка формы №9 должна быть получена за один день до сделки. Она подтверждает, что в квартире никто не прописан, кроме продавца. Если там прописаны дети, бабушка или даже бывший муж - это проблема. Банк Сбербанк требует, чтобы на момент регистрации сделки в квартире не было ни одного зарегистрированного человека. Если там есть несовершеннолетние - потребуется разрешение органов опеки. Это может занять месяцы. Или вообще не дадут разрешение. Не рискуйте. Проверьте до того, как начнёте переговоры.
10. Узнайте о долгах по коммуналке
Долги по свету, воде и газу не переходят к новому собственнику - по закону. Но банки требуют, чтобы они были погашены. Почему? Потому что если есть задолженность - это признак, что продавец неаккуратен, а значит, может не платить по ипотеке. Запросите выписку из ЕЛС у управляющей компании. По данным Мосэнергосбыта, 28% квартир в старом фонде имеют скрытые долги по электроэнергии - их не видно в квитанциях, но видно в системе. Не берите квартиру, если продавец не может показать нулевой баланс.
11. Проверьте долг по капитальному ремонту
Это - ключевой момент, который многие забывают. Долг по капитальному ремонту переходит к новому собственнику. Средний долг на квартиру в Москве - 128 500 рублей. В других регионах - меньше, но тоже может быть десятки тысяч. Запросите справку в региональном фонде капремонта. Если долг есть - вы его заплатите. Даже если продавец обещает «сам всё уладит» - не верьте. Попросите, чтобы он погасил долг до сделки. Или уменьшайте цену на эту сумму.
12. Убедитесь, что нет незаконных перепланировок
Сверьте планировку квартиры с техническим паспортом БТИ. Если кухня стала гостиной, а ванную расширили за счёт коридора - это нарушение. 41% квартир в старом фонде имеют незаконные перепланировки. Банки ВТБ и Газпромбанк не дают ипотеку на такие объекты. Чтобы узаконить - нужно 6-12 месяцев и до 200 000 рублей. Не покупайте квартиру с перепланировкой, если не готовы к этим тратам и времени. И не думайте, что «никто не проверит». При оформлении ипотеки банк сам запросит техпаспорт и сравнит его с реальностью.
13. Оцените техническое состояние
Проверьте трубы, проводку, окна, стены. Если инженерные системы изношены более чем на 70% - ликвидность квартиры падает на 25%. Это значит, что если вы захотите её продать через пять лет - вам будет сложно найти покупателя. Проверьте, нет ли сырости - в домах старше 30 лет её выявляют в 32% случаев. Это признак плохой гидроизоляции, которая может привести к плесени и разрушению конструкций. Проверьте несущие стены - трещины, сколы, влажные пятна - повод для отказа. Сбербанк проводит собственную оценку, но если вы сами всё проверите - вы сэкономите время и нервы.
14. Убедитесь, что квартира соответствует требованиям банка
Не все квартиры подходят под ипотеку. Сбербанк не даёт кредит на дома старше 70 лет. ВТБ требует, чтобы площадь была не меньше 18 м². В аварийных домах - вообще нельзя. Для новостроек - обязательно проверьте проектную декларацию и разрешение на ввод в эксплуатацию. Без них банк не выдаст кредит. Это требование ЦБ РФ №181-П. Если продавец не может показать эти документы - это не «недоразумение». Это мошенничество.
15. Проверьте, не использовался ли материнский капитал
Если квартира раньше покупалась с использованием материнского капитала - на неё наложены обязательства перед Пенсионным фондом. Обязательно нужно выделить доли детям. Если этого не сделали - сделка приостанавливается. По данным ПФР, 14% сделок с маткапиталом зависают именно из-за неоформленных обязательств. Запросите выписку из ПФР, подтверждающую, что все доли выделены, и претензий нет. Без этого - никакой сделки.
Что делать, если что-то не так?
Если вы нашли проблему - не паникуйте. Вы нашли её до сделки - это победа. Если есть обременение - требуйте погашения. Если есть перепланировка - спрашивайте, как её узаконить. Если есть долг - уменьшайте цену. Если продавец отказывается - ищите другую квартиру. Лучше потерять неделю, чем год судебных разбирательств. Эксперты ДомКлик говорят: 68% проблем выявляются именно в этот этап. И сделки, которые проходят полную проверку по всем 15 пунктам, завершаются успешно в 98,7% случаев. Без проверки - только 76,3%. Выбор за вами.
Можно ли проверить квартиру самому, без риелтора?
Да, можно. Все документы - ЕГРН, справки, выписки - доступны лично. Вам не нужен риелтор, чтобы взять выписку из Росреестра или запросить справку в МФЦ. Но риелтор помогает сориентироваться в документах, понять, что значит «сервитут» или «незаконная перепланировка». Если вы не уверены в своих знаниях - лучше нанять юриста по недвижимости на один день. Это стоит 5-10 тысяч рублей. Гораздо дешевле, чем потерять квартиру и деньги.
Сколько времени занимает полная проверка?
От 10 до 14 дней. Некоторые справки, как из психоневрологического диспансера или фонда капремонта, берут 3-5 дней. Выписка из ЕГРН - моментально, если заказать онлайн. Но если нужно получать согласия, разрешения или узаконивать перепланировку - это может затянуться. Не начинайте проверку за день до сделки. Планируйте на две недели. Это стандартный срок для серьёзной сделки.
Что делать, если банк отказал из-за квартиры?
Не паникуйте. Банк не говорит, почему именно отказал - только «не подходит». Запросите письменный отказ. В нём должны быть указаны причины. Потом проверьте каждый пункт чек-листа. Возможно, проблема в перепланировке, в долгах или в возрасте дома. Исправьте - и подавайте заявку в другой банк. Разные банки имеют разные требования. Например, Сбербанк не даёт ипотеку на дома старше 70 лет, а Альфа-Банк - даёт, если есть заключение экспертизы.
Можно ли покупать квартиру в новостройке без проверки?
Нет. Даже в новостройке могут быть проблемы. Проверьте разрешение на ввод в эксплуатацию. Убедитесь, что застройщик не в банкротстве. Проверьте, есть ли долг по капремонту - он может быть уже сформирован. Проверьте, выделены ли доли детям, если использовался маткапитал. Новостройка - не гарантия чистоты сделки. Только документы гарантируют безопасность.
Как избежать мошенников при покупке квартиры?
Три правила: 1) Всегда требуйте оригиналы документов. 2) Проверяйте всё через официальные источники - Росреестр, МВД, Фонд капремонта. 3) Не торопитесь. Мошенники давят: «Сегодня последний день, завтра цена поднимется». Это ложь. Настоящие сделки не спешат. Если вы проверили 15 пунктов - вы защищены. Если вы не проверили - вы рискуете всем.
Любовь Миронова
ноября 14, 2025 AT 16:56Александр Капацына
ноября 14, 2025 AT 21:32город Белоярский
ноября 16, 2025 AT 05:22Ilya Medinskiy
ноября 16, 2025 AT 13:13Svetlana Lazareva
ноября 18, 2025 AT 02:17Elena Ivanova
ноября 18, 2025 AT 11:24Юлия Погудина
ноября 19, 2025 AT 13:12