Отличия ипотеки: как выбрать правильный тип кредита под свои нужды

Когда речь заходит о ипотеке, кредит на покупку жилья с залогом недвижимости. Также известна как жилищный кредит, она — один из немногих способов купить квартиру без накоплений на всю сумму. Но не все ипотеки одинаковы. Есть разные типы: для военных, с господдержкой, от застройщиков, без справок о доходе — и каждая имеет свои правила, выгоды и ловушки.

Например, военная ипотека, программа для военнослужащих, где государство формирует накопительный счет и платит за жилье. Также известна как НИС, она не требует первоначального взноса, но ждать приходится годы — и только после 20 лет службы можно выйти из программы без долгов. А вот субсидированная ипотека от застройщика, временная скидка на ставку, которую банк получает от девелопера, чтобы продать квартиры быстрее. Она может быть на 2-3% ниже рыночной, но часто привязана к одному дому — и если застройщик обанкротится, вы останетесь с кредитом и незавершенной квартирой. Есть и ипотека без подтверждения дохода, кредит, где банк не требует справку 2-НДФЛ, но требует больше первоначального взноса и выше ставку. Она подходит для самозанятых, но не для тех, кто хочет сэкономить — здесь переплата может быть вдвое выше, чем при стандартной ипотеке.

Еще один важный тип — ипотека на вторичное жилье. Она доступнее, чем на новостройку, но банки проверяют возраст дома: если ему больше 25 лет, отказ почти гарантирован. А если вы используете материнский капитал, государственную выплату на второго ребенка, которую можно направить на погашение ипотеки или первоначальный взнос, то важно сделать это до оформления кредита — иначе вы потеряете право на налоговый вычет. И да, даже если вы берете ипотеку с созаемщиком, банк будет смотреть не только на ваш доход, но и на его кредитную историю — а это может спасти или испортить сделку.

Выбирая ипотеку, не гонитесь за самой низкой ставкой. Смотрите, кто платит за вас: государство, застройщик или вы сами. Поймите, какие условия ждут вас через пять лет — и не забывайте про рефинансирование. В 2025 году почти каждый третий заемщик перекредитовывается, чтобы сэкономить сотни тысяч. Ниже — реальные истории, проверенные способы и то, что банки не хотят вам сказать о каждом типе кредита.