Ипотека на апартаменты: как получить, какие риски и где искать выгодные условия

Когда вы слышите ипотека на апартаменты, это кредит на покупку помещения, которое юридически считается нежилой недвижимостью, хотя в нем можно жить. Также известно как ипотека на нежилую недвижимость, такой кредит отличается от классической ипотеки на квартиру — и не потому, что вы выбираете стиль жизни, а потому что банки относятся к апартаментам как к коммерческой собственности. Это значит: выше ставки, жестче требования, меньше льгот и почти всегда — нет доступа к семейной ипотеке или маткапиталу.

Банки не видят в апартаментах жилье — они видят объект с высокой ликвидностью, но и с высоким риском. Если вы потеряете работу, продать апартаменты быстрее, чем квартиру — возможно. Но ипотечные программы для них — не приоритет. В 2025 году только 30% банков предлагают ипотеку на апартаменты, и ставки там начинаются от 18-20%, даже если у вас отличная кредитная история. Это в два раза выше, чем на обычную квартиру. Почему? Потому что в апартаментах нет права на прописку в некоторых регионах, а налоги и коммуналка считаются по тарифам для офисов, а не для жилья. А еще — банки боятся, что вы не сможете продать апартаменты, если захотите сменить жилье.

Еще один важный момент: первоначальный взнос, в случае с апартаментами банки требуют от 30% до 50% от стоимости. Также известно как самофинансирование покупки, это не просто рекомендация — это обязательное условие. В отличие от жилой недвижимости, где можно взять кредит с 15% первоначальным взносом, для апартаментов даже 25% — это редкость. И если вы думаете, что можно обойти это через созаемщика — ошибаетесь. Созаемщик по ипотеке на апартаменты, всё так же несёт полную юридическую ответственность, как и основной заемщик. Также известно как совместный заемщик, он не защищен ни законом, ни льготами — его доход проверяют так же строго, а риски — ещё выше.

Если вы всё ещё рассматриваете апартаменты — проверьте, есть ли у них прописка. Некоторые застройщики обещают «жизнь как в квартире», но в ЕГРН указано «нежилое помещение». Это значит: вы не сможете оформить регистрацию, не получите налоговый вычет, а при продаже — вас ждут дополнительные налоги. И да, банк может отказать, если дом старше 15 лет — даже если он выглядит как новостройка. Апартаменты в старых зданиях — это вообще зона риска: банки не берут их в залог, потому что не могут оценить ликвидность.

Но есть и плюсы. Если вы планируете сдавать апартаменты — это выгоднее, чем квартиру. Нет ограничений на сдачу, нет запретов на короткосрочную аренду, и налоги можно оформить как для ИП. Но только если вы заранее понимаете: это не жильё для семьи — это инвестиция. И если вы не готовы к тому, что ставка будет на 8-10% выше, а сроки погашения — короче, лучше выбрать квартиру. В этом разделе вы найдете реальные примеры, где люди получили ипотеку на апартаменты, где их отклонили, и какие банки в 2025 году действительно дают кредит без скрытых условий.