В 2025 году взять ипотеку без господдержки - значит платить почти в четыре раза больше. Средняя ставка на рынке - 23,05%, а по льготным программам - всего 5,99%. Это не маркетинг. Это реальная разница в платежах: на 5 млн рублей кредита вы переплатите больше 12 млн рублей без поддержки. Государство не отменило ипотеку с льготами - оно просто сужает круг тех, кто может её получить. Если вы попадаете под одну из программ, это ваш шанс выйти в ноль по переплате. Разберёмся, какие программы работают, кто может воспользоваться и как не попасть в ловушку.
Семейная ипотека - самая популярная, но с новыми условиями
Если у вас есть ребёнок - даже один - вы почти наверняка подходите под семейную ипотеку. Ставка - 6% годовых, срок - до 30 лет. Программа продлена до конца 2030 года. Максимальная сумма - 9 млн рублей по всей России. Но есть нюанс: в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях можно взять до 12 млн, если используете комбо-ипотеку - часть по льготе, часть по рыночной ставке. При этом на сумму свыше 9 млн проценты уже не 6%, а рыночные - от 21%.
В 2025 году отменили запрет на покупку вторичного жилья. Теперь можно брать квартиру в доме, построенном не раньше 2005 года. Но только если в вашем городе за год строят меньше двух новых многоквартирных домов. Подмосковье и Ленинградская область - исключение: там можно брать вторичку без ограничений. Это значит, что в малых городах и посёлках вторичное жильё стало доступнее. А в крупных - цены на такие квартиры уже начали расти, потому что спрос вырос.
Для оформления нужны: свидетельства о рождении детей, паспорта, справка о составе семьи. Если ребёнку 7-17 лет - он должен быть вторым или последующим. Если ребёнок-инвалид - возраст не важен. Всё это можно подать через Госуслуги - срок рассмотрения сократился до 5-7 дней. Отзывы на Banki.ru говорят: 4,2 из 5. Люди пишут, что всё прошло быстро, если документы собрали правильно. Главное - не забыть свидетельства о рождении. Многие теряют время на их поиск.
IT-ипотека - для тех, кто работает в цифровой сфере
Если вы работаете в компании, которая есть в реестре Минцифры - вы имеете право на 6% годовых. Максимум - 9 млн рублей. Для Москвы и Санкт-Петербурга - 12 млн. Но тут есть подвох: первый взнос - от 20,1%. Это выше, чем у семейной ипотеки. И не все банки предлагают эту программу. Только аккредитованные: Сбер, ВТБ, Открытие, Газпромбанк.
Кто попадает под программу? Разработчики, тестировщики, аналитики, DevOps, администраторы баз данных, специалисты по кибербезопасности - если они работают в компании, которая прошла проверку Минцифры. Не подойдут менеджеры, маркетологи, HR, если они не в IT-отделе. Компания должна быть в реестре - проверьте на сайте Минцифры. Если её там нет - не пытайтесь. Это не «я работаю с компьютером», а строгая аккредитация.
Отзывы на Banki.ru показывают: IT-ипотека имеет рейтинг 4,5 из 5. Люди пишут, что процедура строгая, но справедливая. Если вы попали - вы получаете лучшие условия на рынке. Многие берут эту ипотеку, чтобы купить квартиру в пригороде и переехать из съёмного жилья. Срок рассмотрения - до 10 дней. Документы: трудовой договор, справка с работы, подтверждение от Минцифры. Без них - никак.
Дальневосточная и арктическая ипотека - 2% годовых, но не для всех
Это самая выгодная программа: 2% годовых. Но только если вы живёте или переехали на Дальний Восток или в Арктику. Максимальная сумма - 9 млн рублей. Если квартира больше 60 м² (64 м² для новостроек), вы получаете 9 млн. Если меньше - 6 млн. Первый взнос - всего 10%. Срок - до 30 лет.
Кто может воспользоваться? Молодые семьи до 36 лет, участники СВО и их семьи, педагоги, медики, сотрудники силовых структур, переселенцы из других регионов. Главное - вы должны быть зарегистрированы в одном из 11 регионов Дальнего Востока или в арктической зоне. Вы не можете просто приехать и взять ипотеку - нужно подтвердить постоянное проживание.
С 1 апреля 2025 года отменили возможность покупать вторичное жильё. Теперь только новостройки. Это уменьшило выбор, но снизило риски. Новостройки в этих регионах часто строятся с господдержкой - и банки уверены в надёжности застройщиков. Проблема - мало банков участвуют. Не везде можно подать заявку. В Хабаровске - да, в Магадане - нет. Нужно проверять список аккредитованных кредитных организаций. Люди жалуются, что тратят три недели на сбор справок. Обещали 10 дней - получили месяц. Госуслуги помогают, но не спасают от бюрократии.
Сельская ипотека - 0,1% годовых, но только в деревне
Если вы хотите жить в селе - государство готово платить почти за вас. Ставка - от 0,1% до 3%. Максимум - 6 млн рублей. Срок - до 25 лет. Но есть уникальная фишка: муж и жена могут взять по одному кредиту на одну и ту же квартиру. То есть, если оба подходят под программу - вы получаете до 12 млн рублей. Это единственный случай, когда двойная поддержка работает на одну недвижимость.
Недвижимость должна быть в сельской местности - не в посёлке городского типа, а именно в сельском населённом пункте. Проверяется по реестру Росреестра. Квартира в селе, дом с землёй, дача - всё подходит. Но нельзя брать жильё в районе, где есть городская инфраструктура. Это не «на окраине», а именно в деревне.
В 2026 году планируют расширить список категорий: добавят молодых учёных, работников культуры, библиотекарей, архивариусов. Пока - только сельские жители, переселенцы, семьи с детьми. Первый взнос - от 10%. Документы: справка о регистрации по месту жительства, выписка из ЕГРН, подтверждение, что дом находится в сельской зоне. Всё это можно подать через МФЦ. Программа не популярна - потому что мало кто хочет жить в селе. Но те, кто выбрал - довольны. Ставка 0,1% - это почти бесплатные деньги.
Ипотека для новых регионов - тихая, но полезная
Эта программа мало известна, но работает. Ставка - до 2% годовых. Максимум - 6 млн рублей. Срок - до 30 лет. Первый взнос - 10%. Подходит для жителей регионов, которые включены в перечень «новых регионов» - это территории, где государство стимулирует миграцию и развитие. Список обновляется ежегодно: в 2025 году туда добавили несколько районов в Сибири и на Урале.
Чтобы узнать, попадаете ли вы - проверьте список на сайте Минстроя. Это не «всё, что не Москва», а конкретные муниципалитеты. Если ваш город есть в списке - вы имеете право на ставку 2%. Это выгоднее, чем семейная ипотека, если вы не попадаете под её условия. Но сумма ограничена - 6 млн рублей. В Москве или Краснодаре это мало. В Омске или Барнауле - можно купить хорошую квартиру.
Что не работает в 2025 году
Общедоступная программа господдержки - отменена. Тот самый «5% для всех» - больше не существует. В 2024 году она была доступна всем, кто покупал новостройку. В 2025 - только специальные группы. Также прекратила работу дальневосточная ипотека для вторичного рынка. Не стоит искать её - банки её уже не предлагают.
Если вы не попадаете ни под одну из программ - ставка будет от 21%. Это значит, что вы платите рыночную цену. Но есть обходной путь: рефинансирование. Если вы уже взяли ипотеку по 18-20%, можно перевести её на льготную программу - если вы вдруг стали eligible (например, родился ребёнок или вы устроились в аккредитованную IT-компанию). Рефинансирование по льготной ставке - единственный способ снизить платежи, если вы не планировали покупать жильё с господдержкой.
Как не ошибиться при выборе
Первое - не гонитесь за самой низкой ставкой. 2% - это здорово, но если вы живёте в Москве и не можете переехать - это не ваша программа. Второе - проверяйте, какие банки участвуют. Не везде можно подать заявку. Третье - не забывайте про первый взнос. 10% - это легко. 20% - уже тяжело. Если у вас нет накоплений - выбирайте семейную ипотеку, где первый взнос может быть 15%.
Четвёртое - проверяйте объект. Не вся квартира подходит. В семейной ипотеке - дом должен быть построен после 2005 года. В сельской - только в селе. В дальневосточной - только новостройка. Проверяйте это в Росреестре. Если застройщик обманывает - вы рискуете потерять льготу после оформления.
Пятое - не ждите, что всё будет просто. Документы - это работа. Собирайте их заранее. Свидетельства о рождении, справки с работы, подтверждение регистрации - всё это требует времени. Подавайте через Госуслуги - это сэкономит вам 2-3 недели.
Что ждёт в 2026 году
Государство не собирается отменять льготы - оно просто делает их точечными. В 2026 году могут расширить сельскую ипотеку для учителей, врачей и учёных, которые переезжают в село. IT-ипотека может стать доступнее - например, снять ограничение по первоначальному взносу. Возможно, увеличат лимит семейной ипотеки до 15 млн рублей в регионах с высокими ценами. Но это зависит от бюджета. В 2025 году на поддержку ипотеки потратили 280 млрд рублей - больше, чем в 2024. Это уже почти 1% от всего федерального бюджета. Если ключевая ставка ЦБ останется на уровне 16%, расходы вырастут ещё больше. Поэтому программы будут жёстче, но не исчезнут.
Ипотека с господдержкой - это не подарок. Это инструмент. Используйте его правильно - и вы сэкономите миллионы. Не используйте - и платите вдвое больше. Выберите программу, которая подходит именно вам. Не ту, что «все берут». Ту, что работает для вашей жизни.
Можно ли взять ипотеку с господдержкой, если у меня один ребёнок?
Да, можно. Семейная ипотека доступна, если у вас есть хотя бы один ребёнок до 18 лет. Главное - он должен быть первым, вторым или последующим. Если ребёнок родился в 2025 году, вы можете подать заявку сразу после получения свидетельства о рождении. Программа не требует, чтобы ребёнок был вторым - это распространённое заблуждение.
Как проверить, входит ли моя компания в реестр Минцифры для IT-ипотеки?
Зайдите на сайт Минцифры, перейдите в раздел «Реестр аккредитованных IT-компаний». Введите название вашей компании. Если она есть - вы подходите. Если нет - запросите у бухгалтерии или HR, чтобы компания подала заявку. Процедура занимает 2-3 недели. Не ждите, что ваша компания уже в списке - многие мелкие IT-стартапы ещё не успели подать документы.
Можно ли использовать льготную ипотеку для покупки дома с землёй?
Да, но только в рамках сельской ипотеки. Для семейной, IT- или дальневосточной ипотеки - только квартиры в многоквартирных домах. Сельская ипотека позволяет покупать дом с землёй, дачу, коттедж - если он расположен в сельской местности. Важно, чтобы объект был зарегистрирован как жилое помещение. Садовые домики не подходят.
Что делать, если я уже взял ипотеку по 20%, а теперь попал под льготную программу?
Вы можете оформить рефинансирование. Переведите текущий кредит на льготную программу - если у вас есть право на неё. Например, родился ребёнок, или вы устроились в аккредитованную IT-компанию. Банк пересчитает ставку, и вы начнёте платить 6% или 2%. Это единственный способ снизить платежи, если вы уже купили жильё. Проверьте, есть ли у вашего банка такая услуга - не все предлагают рефинансирование по госпрограммам.
Почему в некоторых банках ставка 9%, а в других - 6%?
9% - это базовая ставка без господдержки. Если вы не подходите под льготную программу, банк предлагает вам обычную ипотеку. 6% - это ставка, которая получается за счёт субсидии от государства. Банк не снижает цену сам - он получает компенсацию от бюджета. Поэтому ставка 6% доступна только в аккредитованных банках и только тем, кто подпадает под условия программы. Не верьте банкам, которые обещают «6% всем» - это маркетинг. Только официальные программы работают.
Павел Цветков
ноября 19, 2025 AT 16:45Слушайте, а кто-нибудь реально брал ипотеку по 6%? Я тут вчера в Сбере сидел - мне сказали, что «семейная ипотека» теперь требует, чтобы дети были прописаны с родителями, а не просто были в свидетельствах. Ну и ещё - если ты живёшь в Калининграде, но прописан в Тюмени, тебе сразу откажут, потому что «регион проживания не совпадает с регионом покупки». Это не ипотека, это квест на выживание. Плюс, банки вроде как дают 6%, но потом «субсидию» начисляют только через год, а до этого ты плачешь 21%. Так зачем тогда вообще это всё? Тратишь три месяца на документы - а потом выясняется, что ты не вписался в критерий «недвижимость должна быть в радиусе 5 км от метро». Я бы не верил, если бы не прошёл через это. Теперь я просто снимаю, и пусть у меня будет 20% ставка - но хотя бы без этих адов.
Влад Климовец
ноября 20, 2025 AT 21:19Интересно, что в Украине сейчас вообще нет ничего подобного. У нас ипотека - это 25-30% годовых, если повезёт. И всё это при том, что зарплаты в три раза ниже. Я тут читаю про 0,1% - и у меня душа в пятки ушла. Не то чтобы я завидую - просто думаю: как вы вообще выживаете? У нас даже в Минске, где относительно нормально, люди берут ипотеку на 40 лет. А у вас - 30 лет, ставка 2%, и ещё субсидии на землю. Я бы переехал. Серьёзно. Даже если в Магадане. Хотя бы ради того, чтобы не платить за жильё 70% зарплаты. Кто-нибудь пробовал переезжать по этой программе? Как реально - с работой, с детьми, с транспортом? Или это просто красивая картинка на сайте Минстроя?
Adriana Ivan
ноября 22, 2025 AT 12:08Вы все такие наивные. Семейная ипотека - это не помощь, это ловушка. Потому что ты берёшь 9 млн, а потом выясняется, что дом, который ты купил, - не входит в список одобренных застройщиков. И ты не можешь его продать, потому что банк не даст рефинансирование, а государство не даст компенсацию, потому что «объект не соответствует критериям». Я купила квартиру в Подмосковье по этой программе - и через полгода застройщик обанкротился. Банк сказал: «Ваша льгота аннулирована». А я уже отдала 2 млн рублей первоначального взноса. Теперь я живу в съёмной квартире, и мне ещё 15 лет платить по 80 тысяч в месяц. И да - я не одна. Тысячи таких. Государство не заботится о вас. Оно заботится о цифрах в бюджете. Вы - просто статистика.
Priscilla Pavljuk
ноября 23, 2025 AT 05:22Ого, а я просто подала на сельскую ипотеку - и получила 0,1%!!! Это реально! Я из Красноярска, но переехала в село в Иркутской области - и всё прошло за 11 дней! Госуслуги - это чудо! Документы - да, надо собирать, но если не лениться - всё ок! Я купила дом с землёй, 120 кв.м., с сауной и сараем! И теперь я не плачу вообще почти ничего! У меня две собаки, огород, и я пишу книгу! Это не ипотека - это новый стиль жизни! Попробуйте! Не бойтесь! Жизнь в деревне - это не про «негде купить хлеб», а про «где ты реально живёшь!»
Elena Novikova
ноября 24, 2025 AT 17:49Всё это - маркетинговая уловка, прикрывающая системную деградацию жилищной политики. Государство, вместо того чтобы обеспечить доступное жильё как общественное благо, превратило ипотеку в сегментированный, фрагментированный, бюрократически-обременённый инструмент социальной селекции. Вы получаете 6% - только если вы принадлежите к определённой демографической группе, работаете в аккредитованной IT-организации, и живёте в муниципалитете, включённом в перечень «стратегически важных» зон. Это не социальная поддержка - это инструмент неоконсервативного социального инжиниринга. Вы не выбираете ипотеку - вас выбирают. И если вы не вписываетесь в алгоритм, вы - не человек, а ресурс. А рефинансирование? Это просто перенос долга с одного трупа на другой. И да - я не верю в «сельскую ипотеку». Там, где нет интернета, нет транспорта, нет школы - это не жильё. Это эксперимент по депопуляции. И да - я всё это читаю в Библиотеке Пушкина. Потому что в селе, где вы живёте, нет даже Wi-Fi.