Ипотека на старое жилье: как не переплатить и не попасть в ловушку

Когда вы берете ипотеку на старое жилье, кредит на покупку уже построенной квартиры, а не новостройки. Также известный как ипотека на вторичку, он отличается от сделок с новостройками не только ценой, но и рисками, требованиями банка и сроками оформления. Многие думают, что старая квартира — это дешевле, но на деле переплата может быть больше, чем в новостройке — из-за скрытых проблем с документами, долгами по коммуналке или неправильной планировкой.

Банки относятся к старому жилью, квартирам, построенным до 2000-х годов. Также известный как вторичный рынок, он требует более тщательной проверки, потому что риски выше: здание может быть в аварийном состоянии, в ЕГРН могут быть ошибки, а у продавца — скрытые долги. Если вы не проверите квартиру по чек-листу из 15 пунктов — банк может отказать в кредите даже при идеальном доходе. Важно понимать: банки по ипотеке, финансовые организации, которые выдают кредиты на покупку жилья. Также известный как кредиторы, они не любят старые дома с износом более 70% — даже если вы готовы платить больше. Некоторые банки вообще не дают ипотеку на дома старше 30 лет, а другие требуют дополнительную оценку или страховку.

Еще одна ловушка — проверка квартиры, процесс выявления юридических, технических и финансовых рисков перед покупкой. Также известный как диллинг, он включает не только ЕГРН, но и справки из управляющей компании, выписки из домовой книги и осмотр инженерных систем. Многие покупатели думают, что достаточно посмотреть на ремонт и сдать деньги, но банк проверяет гораздо глубже. Если в квартире есть незаконная перепланировка — вы рискуете не только получить отказ, но и остаться без жилья и денег.

В 2025 году правила не стали проще. Банки требуют больше документов, ставки выше, а сроки рассмотрения — дольше. Но вы можете сэкономить сотни тысяч, если знаете, что искать. В этой подборке — реальные истории, лайфхаки и ошибки, которые делают люди, когда берут ипотеку на старое жилье. Вы найдете, как правильно проверить квартиру, какие банки дают кредит на старые дома, как избежать навязанных страховок и что делать, если банк отказал. Все без воды, только то, что работает.