Досрочное погашение ипотеки: как сэкономить миллионы и не попасть в ловушку

Досрочное погашение ипотеки — это не просто добровольная переплата, а инструмент управления долгом, метод снижения общей переплаты по кредиту за счет уменьшения тела кредита или срока выплат. Иначе говоря, это когда вы платите больше, чем требуется по графику — и банк обязан пересчитать ваш долг. Это работает, если вы знаете, как именно это делать. Многие думают, что досрочка — это просто положить лишние деньги на счет. На деле, от этого зависит, сэкономите вы 500 тысяч или 2 миллиона — и сколько времени вам останется платить: 15 лет или 8.

Важно понимать, что есть два способа досрочного погашения: сокращение срока и сокращение платежа. Первый — когда вы платите лишнее, а банк оставляет ваш ежемесячный платеж прежним, но убирает из графика последние месяцы. Второй — когда вы платите лишнее, а банк снижает ежемесячный платеж, но срок остается тем же. Первый способ выгоднее, потому что вы быстрее избавляетесь от долга и меньше платите процентов. Второй — удобнее для бюджета, но экономия меньше. Банки часто не объясняют разницу — и если вы не спросите, они автоматически сократят платеж, а не срок. Это их выгода, а не ваша.

Еще одна ловушка — аннуитетный платеж. В начале ипотеки вы платите в основном проценты, а не тело кредита. Первые 5 лет вы можете переплатить 70% от общей суммы — и это почти все проценты. Поэтому если вы начнете досрочку на втором году, вы сэкономите больше, чем если начнете на десятом. Не ждите «подходящего момента» — начинайте сразу, как только появятся свободные деньги. Даже 5 тысяч в месяц — это 60 тысяч в год, которые уходят на тело кредита, а не на проценты.

Не забывайте про рефинансирование. Если ставка упала, а вы платите 14%, лучше перекредитоваться в другом банке с 10%. Но если вы уже сделали досрочку и сократили срок до 10 лет, рефинансирование может продлить его обратно до 20 — и вы потеряете все сбережения. Перед рефинансированием всегда считайте: сколько вы уже сэкономили, и сколько потеряете при новом графике.

Досрочное погашение ипотеки — не про то, чтобы «быстро расплатиться». Это про то, чтобы не платить лишнего. И это работает, только если вы знаете, как именно. В коллекции ниже — реальные примеры, как люди сэкономили от 300 тысяч до 2,5 миллионов, какие банки позволяют делать досрочку без штрафов, когда лучше платить — в начале или в конце месяца, и почему 90% заемщиков делают это неправильно. Вы найдете проверенные схемы, не те, что пишут в рекламе, а те, что работают на практике.