Как вернуть 13% от стоимости жилья в ипотеку: полный гайд по налоговому вычету в 2025 году

Что такое налоговый вычет при покупке жилья в ипотеку?

Когда вы покупаете квартиру или дом в ипотеку, государство дает вам шанс вернуть 13% от потраченных денег - это и есть имущественный налоговый вычет. Не подарок, не субсидия, а просто возврат части того, что вы уже заплатили в бюджет. Если вы официально работаете, ваш работодатель каждый месяц удерживает с вашей зарплаты 13% подоходного налога. Вычет позволяет вернуть часть этих денег.

В 2025 году вы можете вернуть до 260 000 рублей за саму покупку жилья и до 390 000 рублей за уплаченные проценты по ипотеке. Это не случайные цифры - они связаны с законодательными лимитами. Максимальная сумма, с которой можно получить вычет за жилье - 2 миллиона рублей. 13% от этого - 260 тысяч. За проценты - 3 миллиона рублей, то есть 390 тысяч. Эти лимиты действуют для ипотечных договоров, заключенных после 1 января 2014 года. Если вы взяли кредит раньше - правила другие, но их сейчас почти не используют.

Кто имеет право на вычет?

Не все, кто купил квартиру, могут получить вычет. Есть четкие условия:

• Вы - налоговый резидент РФ (находитесь в стране более 183 дней в году)
• Вы платите НДФЛ по ставке 13% (официально работаете, получаете зарплату, декларируете доход)
• У вас есть зарегистрированное право собственности на жилье (свидетельство или выписка из ЕГРН)
• Жилье куплено в России
• Вы не покупали квартиру у близкого родственника (супруг, родитель, ребенок, брат, сестра)

Не получат вычет: самозанятые, ИП на упрощенке, пенсионеры без официального дохода, участники военной ипотеки (если не вносили свои деньги), и те, кто уже использовал полный лимит на предыдущей покупке. Даже если вы не дотянули до 260 тысяч в прошлый раз - остаток сгорает. Исключение - вычет по процентам: он не переносится на новую квартиру. Если вы использовали 2,5 миллиона из 3 миллионов на первом кредите, на втором вы не получите оставшиеся 500 тысяч.

Что входит в вычет?

Не только цена в договоре купли-продажи. Вычет можно получить за:

• Стоимость квартиры, дома, комнаты (по договору)
• Расходы на отделку, если квартира куплена без отделки (нужны чеки и договоры с подрядчиками)
• Покупка земельного участка под ИЖС
• Проценты по ипотечному кредиту (включая штрафы и комиссии, если они указаны в договоре как проценты)

Важно: если вы купили квартиру с отделкой, и в договоре не указаны отдельные расходы на ремонт - вы не сможете получить вычет за отделку. Нужно отдельный договор с подрядчиком и чеки на материалы. Без этого - только базовая стоимость.

Как получить вычет: два способа

Есть два пути: через налоговую или через работодателя.

Способ 1: Через налоговую (единовременный возврат)

Вы ждете, пока пройдет год после регистрации права собственности. Потом собираете документы и подаете декларацию 3-НДФЛ. Через 3-4 месяца ФНС перечисляет деньги на ваш счет. Это классический способ. В 2024 году средний срок обработки - 78 дней, и он сокращается. С 2025 года многие данные приходят автоматически: банк отправляет справку о процентах, Росреестр - информацию о регистрации. Вам нужно только подтвердить, что все верно, и нажать «Подать» в личном кабинете на сайте nalog.ru.

Способ 2: Через работодателя (ежемесячно)

Здесь вы не ждете годовой возврат. Вы подаете заявление в налоговую, получаете уведомление, что вам положен вычет, и передаете его работодателю. После этого с вашей зарплаты перестают удерживать 13% подоходного налога. Вы начинаете получать «чистую» зарплату. Например, если вы получаете 50 000 рублей, раньше вы получали 43 500. После оформления - 50 000. Это удобно, если вы хотите увеличить ежемесячный доход, а не ждать крупной суммы раз в год.

Минус: вы не получите деньги сразу. Нужно сначала пройти проверку в ФНС. Плюс: вы не тратите время на сбор бумаг каждый год - все делается один раз.

Какие документы нужны?

Список зависит от того, как вы покупали жилье. Вот базовый набор:

• Паспорт
• Договор купли-продажи (или ДДУ)
• Акт приема-передачи
• Выписка из ЕГРН (или свидетельство о регистрации)
• Справка о сумме уплаченных процентов по ипотеке (выдается банком, обязательно за весь период)
• Копия кредитного договора
• Декларация 3-НДФЛ (заполняется в личном кабинете или в налоговой)
• Справка 2-НДФЛ от работодателя (за год, за который вы хотите получить вычет)
• Заявление на возврат налога

Если вы оформляете вычет за отделку - нужны еще:

• Договор на ремонт
• Чеки на материалы
• Акт выполненных работ

Все копии должны быть заверены. ФНС не принимает сканы, если вы подаете лично. Но если подаете через личный кабинет - загружаете сканы. Там же можно проверить, какие документы у вас уже есть в системе.

Ограничения и подводные камни

Многие теряют деньги из-за простых ошибок.

• Срок подачи: вы можете вернуть налог только за три последних года. Купили квартиру в 2022 году - подавайте в 2025 году, но только за 2022, 2023 и 2024 годы. За 2021 и раньше - уже нельзя.
• Сгорающий лимит: если вы использовали 1,5 миллиона из 3 миллионов на проценты, остаток не переносится на новую квартиру. Это отличается от основного вычета - его можно использовать несколько раз.
• Банк не дает справку: некоторые банки задерживают или отказываются выдавать справку о процентах. Если так случилось - пишите претензию. Если не помогает - обращайтесь в суд. Такое было в 12% случаев по данным опроса «Согаз» в 2025 году.
• Неверно заполненная декларация: 40% отказов - из-за ошибок в 3-НДФЛ. Пропущенная строка, неверный код дохода, неправильная сумма - и все идет на перепроверку. Используйте встроенную проверку в личном кабинете ФНС.

Еще один ловушка: если вы купили жилье в долевую собственность с супругом, вы можете распределить вычет между собой. Например, вы берете 100% от основного вычета, а супруг - 100% от процентов. Это законно и часто выгодно.

Нововведения 2025 года

В 2025 году появилось несколько важных изменений:

• Автоматизация: ФНС теперь получает данные от банков и Росреестра без вашего участия. Вам нужно только подтвердить, что все верно.
• Льгота для семей с детьми: если ребенок родился после 1 января 2025 года, вы можете увеличить лимит вычета на 1 миллион рублей за каждого ребенка. Это значит - до 3,6 миллиона на жилье и до 4 миллиона на проценты. Максимальный возврат - 468 тысяч рублей.
• Ускорение: срок обработки сократился до 55 дней в среднем. Раньше было 78.

Но эксперты предупреждают: эти меры не компенсируют рост цен. В Москве и Петербурге квартиры подорожали на 18% в 2024 году. Средняя переплата по ипотеке - 5,2 миллиона рублей. Лимит в 3 миллиона - уже не покрывает реальность.

Стоит ли ждать? Когда лучше подавать?

Не откладывайте. Если вы купили квартиру в 2024 году - подавайте в 2025. Чем раньше, тем быстрее получите деньги. Даже если вы не планируете использовать вычет сейчас - подайте заявление. Вы получите уведомление, и в будущем сможете подать его работодателю без лишних шагов.

Если вы только планируете покупку - знайте: вычет можно получить только после регистрации права собственности. Даже если вы заплатили все деньги, но квартира еще не оформлена - вычет не дадут. Подождите. Не торопитесь.

Что дальше? Будет ли увеличение лимитов?

Минэкономразвития планирует увеличить лимит по процентам до 5 миллионов рублей к 2027 году. Но это зависит от бюджета. В 2024 году дефицит федерального бюджета - 4,7% ВВП. Пока нет денег на масштабное расширение льгот. Эксперты ВШЭ предупреждают: если лимиты повысят, спрос на жилье вырастет, и цены снова пойдут вверх. Это замкнутый круг.

Сейчас вычет - не панацея, но он работает. За 2024 год ФНС вернула более 150 миллиардов рублей россиянам. Это больше, чем на субсидии для молодых семей. Это реальные деньги, которые помогают платить по ипотеке, покупать мебель, оплачивать лечение детей.

Не ждите, пока все станет идеально. Соберите документы. Подайте. Получите. Это ваше право - и оно не дается дважды.